Edifício Blue Marine - Construção por sistema de condomínio fechado ou Obra por administração O que é?

A construção pelo sistema de condomínio fechado é uma construção a preço de custo. A modalidade está submetida à lei nº 4591, de 16 de dezembro de 1964, que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias. Nesse sistema, a construtora passa a ser apenas uma empresa contratada, sendo remunerada através de uma porcentagem do custo da obra. Cabe a construtora a responsabilidade técnica pela condução da obra e por seu gerenciamento.

Projeto

A Construtora A como proprietária do terreno, com o auxílio da Construtora B, aprovou o projeto arquitetônico do Edifício Blue Marine junto a Prefeitura, após
realizar Estudo de Impacto de Vizinhança (EIV) do empreendimento, submetê-lo ao Conselho Municipal do PDM e ao IPHAN.

Como se dá a formação do grupo:

Com o projeto aprovado, a Construtora B, realiza um orçamento prévio para a obra e a construtora A, divulga o empreendimento para que possíveis interessados
façam a adesão ao grupo. Os interessados em adquirir unidades no prédio assinam uma proposta de adesão ao condomínio que contem informações sobre unidade, fração ideal e de rateio do custo da construção e o valor referente à taxa de adesão. O grupo é formado quando forem comercializadas 80% das unidades disponibilizadas.

Taxa de adesão

A taxa de adesão é o valor pago na assinatura da proposta de adesão para cobrir os custos da intermediação na aquisição do terreno e da unidade adquirida, despesas com projeto arquitetônico básico, estudos preliminares, despesas administrativas para com registro de incorporação e procedimentos similares, corretagem, propaganda, despesas com cartórios entre outras.

Início da obra

Na prática, a obra só será iniciada após a formação do grupo que constitui o condomínio e quando a arrecadação tiver gerado um caixa suficiente para possibilitar o início de sua operacionalização.

Prazo de Entrega

O prazo previsto para entrega do Blue Marine é de quarenta e cinco meses após a constituição do condomínio. A execução da obra não demandaria tal prazo, sendo o mesmo definido apenas para reduzir o valor do desembolso mensal dos condôminos, podendo os mesmos entretanto, em conjunto com a construtora, decidir por adotar prazo menor.

Orçamento da Obra

O orçamento, um dos itens mais importantes nesse sistema, deve estar o mais próximo da realidade da época de sua execução. Porém, devido a fatores imprevisíveis do mercado, o mesmo pode vir a sofrer alterações. Assim sendo, quando esta variação for para mais, os condôminos são responsáveis pelo pagamento das despesas do empreendimento efetivamente apuradas e devidamente comprovadas, suprindo o que for necessário para a conclusão da obra. Neste caso não há cobrança de taxa de administração do excedente do custo previsto corrigido até a época da entrega do empreendimento, para não haver vantagens para a construtora se a obra ficar mais cara. No entanto, aumentos dos custos devido a modificações do memorial descritivo serão passiveis de cobrança da taxa de administração.

Caso aconteça do custo ser inferior ao previsto, o valor real será cobrado e o excedente devolvido de acordo com a fração de rateio de cada unidade.

Fração de Rateio – custo de cada unidade

O valor de custo cada unidade é calculado dividindo o custo da obra pela sua respectiva fração de rateio, que é diferente da sua fração ideal. No cálculo da fração de rateio são levados em consideração o tamanho da unidade, a localização, o tipo da unidade, o número de vagas e o pavimento.

Custo Previsto

É a soma de todas as despesas relativas à obra, compreendidos os custos com projetos, materiais, mão de obra, encargos, contratação de serviços terceirizados, legalizações e outros que sejam necessários a construção do edifício.

Montagem, decoração e equipamento de áreas comuns

O custo de montagem, mobiliário e decoração das áreas comuns não está incluído no orçamento da obra, no entanto a construtora AGUIAR DE PAULA, antes da entrega do empreendimento, irá providenciar a execução de tais serviços, contratando os projetos e adquirindo mobiliários e equipamentos necessários. O valor dos custos será cobrado mediante a emissão de uma taxa extra dos condôminos, na proporção da fração de rateio de cada unidade, ficando o Condomínio dispensado pela construtora do pagamento da taxa de administração sobre o valor do mobiliário, objetos de decoração, eletrodomésticos e equipamentos de fitness adquiridos.

Administração dos recursos do condomínio

Os valores arrecadados para o custeio das obras serão depositados diretamente na conta própria do condomínio constituído, que terá personalidade jurídica independente da Construtora B, da Construtora A e dos demais condôminos. A construtora B,  fará o gerenciamento dos recursos e deles prestará contas aos condôminos trimestralmente.

Aporte de recursos pelos condôminos

O plano padrão sugerido pela Construtora A e da Construtora B, prevê um aporte inicial de 10% do custo previsto de construção da unidade e mais 45 parcelas mensais sucessivas equivalentes a 2% do valor total do custo previsto das respectivas unidades. Todas as parcelas serão corrigidas pelo CUB-ES mensalmente.

Há ainda um plano de pagamento alternativo apresentado, com parcelas mensais menores, que prevê um aporte inicial maior e intermediárias anuais.Planos que fujam aos oferecidos, deverão ser submetidos a apreciação das empresas, para verificação se atendem aos interesses financeiros e ao fluxo de caixa do condomínio.

Os condôminos que optarem por antecipar parcelas, receberão a quitação dessas parcelas, mas não terão direito a qualquer tipo de desconto em função dessa antecipação. Pagamento a vista – Devolução de valores ou rateio de diferença Nos casos em que o cliente optar pelo pagamento a vista, ele irá garantir a quitação daquelas parcelas, mas não da unidade, assim, caso haja rateio de diferença, irá participar com sua parte, da mesma forma que caso haja devolução de valores, terá direito a receber o que  couber a sua unidade.

Caso de inadimplência

As parcelas não pagas nas datas previstas serão acrescidas de 2% de multa e juros de 1% a.m. Perdurando a inadimplência por mais de 3 (três) meses, o condômino será notificado para pagamento do valor devido no prazo de 10 (dez) dias, sob pena de sua unidade ser levada a leilão público. O valor apurado com a venda será utilizado para pagamento do débito, advogados e das despesas realizadas para realização do leilão, sendo o saldo, se houver, devolvido ao condômino.

Construtora B e a Construtora A,  possuem disponibilidade de caixa para cobrir eventuais inadimplências de até 5% (cinco por cento) da
contribuição mensal, o que reduz o risco de atrasos ou paralisação da obra em razão de inadimplência de algum condômino. Acompanhamento da obra no condomínio fechado. Na instalação do condomínio são eleitos um síndico e três conselheiros fiscais, para que esses possam acompanhar as prestações de conta da obra. A prestação de contas é fechada e encaminhada para os membros eleitos, que a qualquer momento podem marcar reunião para esclarecer dúvidas. Assim também acontece com qualquer condômino, que pode, a qualquer momento, solicitar uma reunião para esclarecimentos.

O acesso a obra é livre a qualquer condômino, bastando o agendamento da visita com o escritório central da Construtora B, para que o mesmo possa disponibilizar um funcionário para seu acompanhamento e esclarecimento de eventuais dúvidas.

Imóveis usados como parte de pagamento

O pagamento é feito ao condomínio, e não a Construtora B e a Construtora A, por isso não é
possível aceitar imóveis usados como parte do pagamento.

Mudanças nas unidades autônomas

Casos de alterações de projetos serão apreciados pela construtora e serão validados apenas se os mesmos não gerarem custo adicional para os outros condôminos. A Construtora elaborará orçamento prévio, cobrando honorários por isso, e apresentará o orçamento ao cliente. Caso aprove o orçamento, os custos serão pagos a parte ao condomínio. Vantagens da aquisição pelo sistema de condomínio fechado :A transparência de todo processo ajuda a evitar desperdícios, tornando o preço final do imóvel ainda mais atraente para o morador ou investidor, posto que, face aos preços de mercado, nesta modalidade de construção, costumam ser de 20 a 30% mais baixos, de acordo com a localização do mesmo.